Оренда житла – один із найпоширеніших способів проживання іноземців у Польщі. Будучи правовим взаємовідносинами сторін, найм квартири чи будинку підпорядковується законодавчим нормам РП, і навіть умовам укладеного договору. Але що робити, якщо ці умови не виконуються, наприклад, мешканець не може оплачувати проживання?
Напрошується відповідь – розрив контракту. Однак у Польщі заборонено т.зв. «виселення на тротуар» (eksmisja na bruk), і процедура повинна виконуватися з дотриманням різних юридичних нюансів.
Юридичні положення, пов’язані з виселенням із квартири, регулюються двома основними законами – Kodeks Cywilny (Цивільний кодекс Польщі) та Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Закон про захист прав наймачів, житлового фонду гміни та про внесення змін до Цивільного кодексу, 21.06.2001).
Ситуації, що призводять до виселення, зазвичай експансивно напружені, пов’язані з великими життєвими труднощами. Це стрес і для мешканців, і для орендодавців. Тому далі факти викладатимуться по можливості без емоцій, сухо, без спроб описувати те, що відбувається з будь-кого.
Чи можна виселити квартирантів із орендованого житла?
Вже згадувалося, що виселити людину надвір за польськими законами не можна. Однак це не означає, що жити в чужій квартирі можна скільки завгодно і власник не зможе вжити заходів щодо звільнення житла. Далі докладно буде сказано про способи та методи виселення, а поки коротко схема надання приміщення особі, що виселяється, якщо в неї немає іншого житла:
Судом буде розглянуто питання щодо надання соціального житла. Якщо такий варіант не покладено (умови розглянемо далі), то:
Розглядається варіант тимчасового житла (ще поганішого за якістю, ніж соціальне). Якщо не підходить і цей спосіб, то:
Гміна надає місце, що виселяється в «нічліжці» — соціальному притулку, що існує за рахунок муніципалітету.
Таким чином, «на тротуарі» не залишиться ніхто, хоча якість деяких із перелічених місць проживання, м’яко кажучи, не є високою якістю. І ще один вкрай важливий аспект – рішення про виселення може ухвалити лише суд, а самим виселенням займаються виключно судові пристави.
Чи достатньо розірвання договору оренди для виселення із квартири?
Договір оренди може бути укладений на певний чи невизначений термін. Однак, якщо орендодавець не дотримується правил, є можливість розірвати договір, що має бути зроблено у письмовій формі. Найпоширеніша проблема, з якою стикаються власники квартир, — це невчасні або відсутні орендні платежі.
Відповідно до норм art.687 Kodeksu Cywilnego:
У разі прострочення орендарем сплати орендної плати не менше ніж за два повні періоди платежу, орендодавець, за наявності таких намірів, може розірвати договір без дотримання строків повідомлення. Про це він має попередити орендаря у письмовій формі, надавши йому додатковий місячний строк погашення заборгованості.
У цьому розірвання договору значить, що орендар звільнить приміщення. Важливо, що навіть бездоговірне користування нерухомістю не припускає самовільного виселення. Покарання за таке самоврядність орендодавця (виселення без суду та судових приставів) відповідно до Кримінального кодексу передбачає, зокрема, позбавлення волі на строк до трьох років. Існують санкції за загрози або інші обтяжливі дії, спрямовані на примус наймача до виселення.
Етап I. Виселення мешканця: із чого починається процедура?
Коли орендар не хоче залишати квартиру, у орендодавця залишається лише один вихід -звернутися до суду з позовом про виселення з квартири. У разі він має право позов про стягнення відповідно до Цивільного кодексу, тобто. на вимогу про звільнення даного майна від особи, яка не має на неї права. Процесуально – це позов про стягнення боргу (поль., roszczenie windykacyjne).
Тут виникають чергові складнощі. Щоб подати до суду на виселення з квартири, необхідно точно визначити, хто проживає в нерухомості. Щоб дії були ефективними, мають бути точно вказані імена, прізвища та адреси людей, які проживають у приміщенні – позов до суду на виселення має подати на кожного з мешканців.
Наприклад, якщо договір оренди підписував чоловік, а проживає з ним ще й дружина з дітьми, то позов на одного чоловіка призведе до того, що мати з дітьми ніхто не виселятиме.
Визначити всіх мешканців поіменно не завжди просто. Якщо це не заборонялося договором, орендар без відома та згоди власника може поселити до приміщення будь-яку третю особу – не тільки чоловіка та/або дітей, а й зовсім сторонню людину (наприклад, на правах суборенди). Визначення даних всіх мешканців може вимагати додаткових дій. Іноді власники йдуть на те, що повідомляють у поліцію про дрібне правопорушення в їхній квартирі, що дає можливість правоохоронцям отримати дані осіб, які там проживають.
Етап ІІ. Подання позову та судове рішення
Після подання позову районний суд насамперед перевіряє:
Чи хтось займає вказане приміщення.
Чи має особа право користуватись приміщенням.
Чи є особа, яка претендує на нерухомість, її фактичним власником.
Якщо в ході судового розгляду встановлено, що орендар незаконно займає приміщення, виноситься судове рішення, яке наказує цю квартиру звільнити. При цьому суд ухвалює рішення про наявність права на отримання соціального житла або про відсутність такого права у того, хто виселяється.
Соціальне житло
Якщо суд встановив право тих, що виселяються на соціальне житло, то поки вони його не отримають, мають право жити в квартирі, що розглядається. Власник приміщення тим часом залишається безпорадним, оскільки повинен чекати, поки муніципалітет вкаже потрібне приміщення. Це може тривати досить тривалий термін.
Соціальне житло – це нерухомість низької якості, яка має забезпечувати можливість задоволення основних потреб. Площа таких приміщень не менше ніж 5 кв.м. на особу в сім’ї або 10 кв.м. для самотньої людини.
Проте чи кожна людина, що у важкому матеріальному становищі, має право отримання соціального житла. При цьому є люди, яких суд не може позбавити права на соціальну нерухомість:
- вагітні жінки;
- неповнолітні;
- пенсіонери, які користуються соціальною допомогою;
- людей із обмеженими можливостями;
- безробітних людей.
Навіть люди, які порушили основні засади соціального співіснування, можуть отримати право на соціальне житло. Якщо ж суд відмовляє у такому праві, розглядається варіант тимчасового приміщення.
Тимчасове приміщення (pomieszczenie tymczasowe)
Якщо боржнику не надано соціальне житло, муніципалітет має надати тимчасову кімнату. Тимчасове житло надається на строк від одного до шести місяців і має знаходитись у тому ж районі, що й нинішня квартира.
Хоча тимчасове житло необов’язково повинно відповідати вимогам соціального житла (на практиці pomieszczenie timczasowe значно гірше за якістю), воно все ж таки має відповідати певним нормативам, зокрема, мати доступ до електрики та денного світла, забезпечити можливість користування проточною водою.
Кому не належить соціальне житло та тимчасове житло?
Надання соціального житла не потрібно, якщо ця особа може проживати в іншому місці або інакше може задовольнити власні житлові потреби. Тимчасове приміщення також не надається особі, за якою вже є судове рішення про виселення до тимчасової кімнати.
Право на іншу квартиру (соціальне або тимчасове житло) не мають особи, які вчинили побутове насильство або за грубого або систематичного порушення наймачем порядку в будинку.
У таких випадках цілком імовірно, що орендар буде виселений на спеціальний об’єкт розміщення (наприклад, «нічліжку» або притулок), який знаходиться під відповідальністю місцевої ґміни.
Поки не буде вказано місце для виселення, судовий пристав-виконавець не може виконати виконання.
Етап ІІІ. Виконавче виробництво
Якщо суд виносить рішення про добровільне звільнення приміщення, а особа, що виселяється, не робить цього у призначений строк, суд докладає до рішення застереження про виконання (фактично – виконавчий лист, який набирає чинності внаслідок невиконання рішення суду), що дає можливість ініціювати примусове виконавче провадження. .
Ще раз повторимо – виселити з квартири може лише судовий пристав. Він також може наказати людині забрати його речі, якщо вони займають нерухомість.
При цьому боржник має право подати скаргу на дії судового пристава, але це не зупиняє провадження у справі, якщо в заяві не міститься відповідного положення про зупинення провадження у справі про виселення.
Скільки часу дається на виселення із квартири?
Законодавчо не встановлено термінів на виселення. Пристав повинен виходити з усіх супутніх обставин – на практиці це можуть бути дні, місяці. Якщо орендодавець вважає, що час затягується спеціально, він має право подати скаргу на роботу виконавця.
Які повноваження у пристава при виселенні
Судовий пристав-виконавець має право проводити різні дії за місцем проживання, що виселяється, зокрема:
- примусове відкриття/злам дверей;
- подолання опору боржника;
- виселення боржника із займаного нерухомого майна.
Заходи примусового характеру виконавець може застосовувати самостійно або із залученням правоохоронних органів.
У яких ситуаціях виселення неможливе?
У ході виконавчого провадження судовий пристав-виконавець зобов’язаний повідомити боржника про те, що якщо він вважає наявність у себе права на соціальне житло, раніше йому не надане, він може звернутися до суду з позовом і вимагати зупинення виконавчого провадження. Якщо орендар зважиться на таку дію, процес виселення зупиниться, і боржник зможе у цей час мешкати у нинішньому приміщенні.
Навіть якщо суд зобов’язує боржника звільнити житлове приміщення добровільно та не надає йому соціальне/тимчасове житло, не можна виселяти боржника у період з листопада до березня.
Компенсація за використання квартири боржником
Особа, яка займає приміщення, не маючи на неї прав, має виплатити власнику компенсацію, еквівалентну орендній платі, яку можна було б отримати за приміщення. Якщо компенсація не покриває збитків, можна вимагати додаткових виплат. Для отримання власник зобов’язаний довести понесені додаткові збитки.
Крім того, якщо муніципалітет не пропонує укласти договір найму соціального, то він зобов’язаний виплатити компенсацію за цей час. Боржник тоді платить стільки, скільки він має платити за громадську ренту, решту оплачує гміна.
Чи діє заборона на виселення із квартири у Польщі через коронавірус?
Справді, у 2020 році запроваджувалась тимчасова заборона на виселення боржників із квартир (на роботу за виконавчими листами), проте у квітні 2022 року, в законі про прийняття поправок до Спецустави для українських біженців, ця норма була повністю і для всіх скасована.
В даний час законодавство працює в тому ж режимі, що і до пандемії, і виселення можливе лише за вказаними вище правилами.
