В Польщі впроваджені обмеження, покликані запобігти спекулятивній купівлі землі. Фермер в Польщі не може продати ферму майже нікому.
1 Чи має значення площа нерухомості?
Наскільки велика може бути ділянка, щоб я міг її продавати без обмежень? Чи можемо ми вільно продавати до 2 га?» – запитує пан Марцін. У свою чергу пан Кшиштоф, який є власником сільськогосподарського майна площею 1,5 га, цікавиться, чи означає набуття чинності новими правилами те, що він не зможе його продати протягом 5 років.
Площа землі впливає на права як Держказначейства, так і одноосібників. Одне з перших положень нового закону стосується земель площею менше 2 га. Держказначейство може вільно продавати таку землю незалежно від того, призначена вона для сільськогосподарських потреб чи ні. Однак це положення стосується лише ресурсів сільськогосподарського майна Державного казначейства. Тому це не стосується приватних осіб. Тому фермери не можуть вільно продавати землю площею менше 2 га.
Щоб знайти положення, що стосується окремого фермера, необхідно проаналізувати зміни, внесені до Закону про формування системи сільського господарства. Вони показують, що обмеження на продаж поширюються не лише на нерухомість, площа якої менше 30 соток (3000 кв. м). Це погана втіха для потенційного продавця, адже геодезичне законодавство не дозволяє провести розмежування такої маленької ділянки. Тому обійти Закон, виділивши нерухомість площею менше 30 соток і потім продавши її, не можна. Винятком є ситуація, коли прилеглі сільськогосподарські угіддя збільшуються, але навіть тоді необхідне адміністративне рішення.
Законодавець не зупинився на двох положеннях, які регулюють визначення за площею, а вніс ще одне. А саме, сільськогосподарське господарство у розумінні Закону – організоване господарювання, майно якого має площу не менше 1 гектара. Однак це не означає, що кожен може придбати ферму площею менше 1 га, тому що це не ферма. Важливо пам’ятати про обмеження продажу земель площею не менше 30 соток. Однак визначення фермерського господарства впливає на багато інших прав та обов’язків фермерів. Тут варто використати приклад. Ну а для того, щоб купити земельну ділянку, новоспечений фермер без землі повинен довести, в тому числі, що він буде вести сімейне господарство. Він повинен відповідати різним умовам, у тому числі й тим, які висуваються на фермі. Тому він повинен мати площу не менше 1 га.
Незалежно від того, чи пан Кшиштоф веде фермерське господарство, чи є лише власником нерухомості, на нього поширюється дія Закону. Це не означає, що він не може продати землю протягом 5 років, адже обмеження стосується лише нерухомості, яка є власністю Держказначейства. Для інших суб’єктів, які бажають продати землю, він не запроваджений. Однак слід пам’ятати, що право власності на сільськогосподарське нерухоме майно може бути передане лише особі, визначеній законом.
Правова основа
ст.1, ст. 2 розділ 1 п. 4 Закону від 14 квітня 2016 року про призупинення продажу нерухомого майна сільськогосподарського майна Державного казначейства та внесення змін до деяких актів (Зак. вісник, ст. 585).
ст.1, ст. 1а п. 2 ст. 2 п. 2 ст. 5 розділ 1 Закону від 11 квітня 2003 р. про формування системи сільського господарства (Закон. вісник 2012 р., ст. 803, зі змінами).
2 Хто такий одноосібник
Я власник сільськогосподарського майна вже 20 років, – пише пан Ярослав. – Я збираюся поїхати за кордон. Але я не встиг продати землю до зміни закону. Знаю, що продати можу лише одноосібнику. Які риси притаманні такій людині – цікавиться читач.
Дійсно, придбати нерухомість, як правило, може лише індивідуальний фермер. Це фізична особа, яка є власником, єдиним власником або орендарем нерухомого майна сільськогосподарського призначення. Площа земельної власності фермера після викупу землі не може перевищувати 300 гектарів. Якщо майно є спільною сумісною власністю, враховується частка. Винятком є спільна власність. У випадку подружжя необхідно розрахувати загальну площу сільськогосподарських угідь.
Індивідуальний фермер повинен мати відповідну кваліфікацію:
● базова професійна сільськогосподарська освіта, середня або вища;
● кваліфікація або професійне звання;
● професійне звання магістра за професією, придатною для ведення сільськогосподарської діяльності та стаж роботи в сільському господарстві не менше 3 років;
● вища освіта не сільськогосподарського профілю та стаж роботи в сільському господарстві не менше 3 років;
● вища освіта, крім сільськогосподарського, та закінчена аспірантура за спеціальністю, пов’язаною з сільським господарством;
● середня освіта не сільськогосподарського профілю та стаж роботи в сільському господарстві не менше 3 років;
● початкова, середня або базова професійна освіта, відмінна від сільського господарства та досвід роботи в сільському господарстві не менше 5 років.
Іншою умовою є обов’язок проживати в комуні, де розташоване одне з об’єктів господарства. Це означає, що пан Ярослав не зможе продати землю людині, яка проживає навіть у сусідній гміні, якщо хоча б один із об’єктів господарства не знаходиться на його території.
Також є вимога особистого ведення господарства не менше 5 років. Умова виконується, коли фізична особа працює у фермерському господарстві та приймає всі рішення щодо його діяльності.
Що стосується необхідного трудового стажу, то враховується період, протягом якого фермер:
● підлягала соціальному страхуванню селян;
● провадив підприємницьку діяльність у господарстві площею не менше 1 гектара, яке перебувало у його власності, предметі безстрокового користування, самостійної власності чи оренди;
● був зайнятий у фермерському господарстві за трудовим договором або кооперативним договором і виконував роботи, пов’язані з веденням сільськогосподарської діяльності;
● виконував роботи, пов’язані з сільськогосподарською діяльністю, у складі сільськогосподарського виробничого кооперативу;
● проходив стажування, пов’язане з веденням сільськогосподарської діяльності.
Підтвердженням особистого ведення господарства є свідоцтво, видане головою гміни, мером або президентом міста. У свою чергу, проживання в гміні підтверджується посвідкою на постійне проживання. Покупець також повинен заявити, що він є індивідуальним фермером і що в результаті угоди площа його господарства не перевищуватиме 300 га.
Сімейна ферма – це сільськогосподарське господарство, яке веде одноосібний селянський господар, загальна площа земельної ділянки якого становить не менше 1 гектара і не більше 300 гектарів. Сільськогосподарське господарство — земля разом з її частинами, обладнанням, інвентарем та правами, якщо вони становлять або можуть становити організоване господарське ціле.
Правова основа
Стаття 2а розділ 1, розд 2, розд 4 п. 2 ст. 5 ст. 6, ст. 7 Закону від 11 квітня 2003 р. про формування системи сільського господарства (Закон. вісник 2012 р., ст. 803, зі змінами).
Стаття 553 Закону від 23 квітня 1964 р. – Цивільний кодекс (Закон. вісник 2016 р., ст. 380 із змінами).
3 Хто, крім фермера-одноосібника, може купувати землю
Чи не можна продати ділянку іншій особі, а не ФОП? Що буде, якщо я не знайду жодного охочого покупця у своїй гміні, – запитує пані Моніка. У свою чергу пані Марія цікавиться, чи можна продати нерухомість орендарю, який обробляє її землю 8 років.
Як правило, для отримання права на землю сільськогосподарського призначення покупець повинен виконати суворі умови, що дозволяють ідентифікувати його як індивідуального фермера. Проте для окремих фізичних та юридичних осіб законодавець є більш м’яким і звільняє їх від жорстких умов купівлі нерухомості. Закон про формування системи сільського господарства визначає винятки, коли землю може придбати особа, яка не є фермером.
До числа щасливчиків відносяться:
● близька людина,
● орган місцевого самоврядування,
● Державне казначейство або орган, що діє від його імені,
● юридичні особи, які діють відповідно до положень про відносини держави з Католицькою Церквою в Республіці Польща, про відносини держави з іншими Церквами та релігійними об’єднаннями та про гарантії свободи совісті та віросповідання.
Власник землі не повинен розводити руками, якщо він не продає землю цим суб’єктам. Існує спеціальна процедура, яка дозволяє отримати згоду президента Агентства сільськогосподарської власності на продаж земельної ділянки іншим покупцям. Особливо це стосується комерційних компаній і фермерів, які володіють землею в іншій гміні. Окреме положення присвячено фізичним особам, які мають намір створити власне фермерське господарство. Однак у такій ситуації покупець повинен подати відповідну заяву на ім’я президента агентства.
Щоб подати заявку на сприятливе рішення, ви повинні продемонструвати, що не було можливості продати землю уповноваженим особам, тобто довести, що в гміні немає потенційного покупця серед одноосібників. Крім того, інтерес до землі не може виявляти близька особа, орган місцевого самоврядування, церковна юридична особа чи сама установа. Як це продемонструвати? Здається, достатньо буде розміщення реклами в щоденній газеті, яка широко читається по всій країні, і неповідомлення уповноваженого органу в зазначений термін. Однак, залежно від місцевих умов і виданих виконавчих актів, можуть знадобитися додаткові сертифікати. Крім того, новий власник повинен бути визнаний таким, що «гарантує належне ведення бізнесу».
Відповідаючи на запитання пані Марії, пояснюємо, що нові норми не блокують можливість передачі землі у власність орендарю. Для того, щоб визначити законність продажу, читач повинен оцінити, чи відповідає потенційний підрядник усім умовам, до якого потрібно звертатися. як індивідуальний фермер. Сам факт того, що ми маємо справу з орендарем, не виключає можливості визнання його пільговиком.
За інформацією читача, орендар має відповідну кваліфікацію, оскільки веде фермерське господарство понад 5 років. Якщо виявиться, що ви не відповідаєте жодній з умов, наприклад, ви не проживаєте в гміні, ви повинні отримати згоду президента Агентства нерухомості.
Правова основа
Стаття 2а Закону від 11 квітня 2003 року про формування системи сільського господарства (Законодавчий вісник 2012 року, пункт 803, зі змінами).
4 Хто твій коханий?
Мій син живе у великому місті, – пише пан Владислав. – Якщо він не може вважатися одноосібником, чи маю я право подарувати йому землю? Хлопець не має необхідної освіти і зовсім не розбирається в сільськогосподарських роботах, каже читач.
Основним принципом зміненого Закону про формування системи сільського господарства є те, що покупцем сільськогосподарської нерухомості може бути індивідуальний фермер. Це положення не поширюється, в тому числі, на придбання майна особами, близькими до продавця.
Закон про формування системи сільського господарства використовує власне визначення близьких осіб, якими є:
● нащадки,
● висхідні,
● брати і сестри,
● діти братів і сестер,
● дружина,
● усиновлювачі та усиновлені особи.
Під придбанням сільськогосподарського нерухомого майна слід розуміти передачу або набуття права власності шляхом правочину, у тому числі дарування. Це означає, що передавати землю коханій людині без грошового еквівалента допустимо і законно. Син пана Владислава не зобов’язаний відповідати жорстким умовам індивідуального фермера.
Метою запровадження нових норм є забезпечення того, щоб сільськогосподарську діяльність здійснювали люди з відповідним рівнем кваліфікації. Тому, як правило, законодавець вимагає від потенційного покупця аграрної освіти. Крім того, лише у виняткових випадках землю може придбати особа, яка особисто не веде сільськогосподарську діяльність. Однак у деяких випадках наведені вище правила не такі суворі. Законодавець прагне домогтися ситуації, коли сімейні господарства отримають домінуюче становище. Тому він ввів положення, згідно з яким умови, які застосовуються до фермера-особи, не застосовуються.
Правова основа
Стаття 2 пункт 6 Закону від 11 квітня 2003 року про формування системи сільського господарства (Законодавчий вісник 2012 року, пункт 803, зі змінами).
5 Що є запорукою правильного ведення господарства?
Пан Мацей хоче продати ферму. – Що буде, якщо президент агентства вирішить, що мій підрядник не буде правильно господарювати, – запитує він.
Незважаючи на відсутність покупців, яким віддає перевагу законодавець, фермер не може бути впевнений, що зможе продати проблемне майно іншій особі. Обраний власником покупець повинен успішно пройти верифікацію президента агентства. Щоб він погодився на угоду, він повинен визнати, що вона гарантує належне функціонування ферми. Виконання цієї умови, безсумнівно, залежить від приватної оцінки президента агентства.
Важко сказати, які саме особливості будуть враховуватися органом контролю за операціями із землями сільськогосподарського призначення, але з огляду на весь акт можна зазначити, що:
● освіта;
● сільськогосподарська кваліфікація;
● місце проживання;
● можливість ведення господарства особисто;
● можливість користування земельною ділянкою не менше 10 років.
Ці вимоги, ймовірно, будуть висуватись не лише до фізичних осіб, а й до партнерів компаній комерційного права.
За результатами отримання згоди президента агентства не може бути надмірної концентрації землі в руках покупця – площа сільськогосподарських угідь не повинна перевищувати 300 га.
Якщо орган, який контролює операції із землею сільськогосподарського призначення, не погоджується на продаж майна, продавець може подати письмову заяву до Агентства сільськогосподарської власності про придбання у нього майна. Заява має бути подана протягом одного місяця з дня набрання рішенням законної сили. Еквівалент, який належить продавцеві, повинен бути близьким до ринкової вартості майна. Агентство зобов’язане повідомити продавця розраховану ціну.
Отримавши таку пропозицію, власник може вибрати один із наступних варіантів:
● продати майно;
● звертатися до суду щодо визначення ринкової вартості майна;
● подати письмову заяву про відкликання вимоги про придбання майна.
Але стережіться! Продавець, який відкликає свою вимогу, зобов’язаний відшкодувати витрати, понесені на визначення ринкової вартості майна.
Правова основа
Стаття 2а розділ 4, ст. 6 розділ 1 Закону від 11 квітня 2003 р. про формування системи сільського господарства (Закон. вісник 2012 р., ст. 803, зі змінами).
6 Які обов’язки має покупець землі в Польщі?
Домовився з сусідом щодо викупу його землі, — каже пан Войцех. – Я відвідав нотаріуса та гмінну контору та з’ясував, що відповідаю всім умовам для купівлі нерухомості. Проте я не до кінця розумію, які обов’язки має покупець сільськогосподарської землі. Чи можливе таке майно? продати пізніше, якщо щось піде не так? Чи буде нас контролювати агентура – запитує читач.
Після передачі сільськогосподарського майна покупець сільськогосподарського майна повинен виконати обов’язки, визначені в Законі. Перш за все, покупець зобов’язаний вести господарство, до складу якого входить майно, не менше 10 років з моменту його придбання. Крім того, фізична особа повинна вести сільськогосподарську діяльність особисто. Отже, із положень закону випливає, що земельна ділянка не може бути продана або передана у володіння третім особам.
Таким чином, суб’єкт господарювання, який вирішив придбати сільськогосподарську землю, повинен мати намір вести господарство щонайменше протягом десяти років. А що потім? Якщо норми не скасують, потенційному продавцеві доведеться чекати пропозиції від фермера-одноосібника чи іншої особи, якій закон надає у винятковому порядку право придбання нерухомості.
Законодавець залишив лазівку для покупців землі сільськогосподарського призначення, яка дозволить їм продавати землю на певних умовах. Є можливість отримати згоду на продаж ділянки. Компетентним органом у цих справах є суд. Тому система правосуддя може звільнити вас від обов’язку вести бізнес на 10 років. Але суд мають переконати дійсно важливі міркування. Право вимагати скасування заборони на продаж виникає, коли необхідність передачі права власності виникає з випадкових причин, які не залежать від покупця. Законодавець не конкретизував підстави вимоги більш м’якого ставлення. Тому необхідно враховувати багато факторів. Випадковою причиною може бути, наприклад, втрата фермером можливості заробляти на життя через посуху. Хвороба або необхідність змінити професію також здаються подіями, які не залежать від власника. У таких ситуаціях ви, безсумнівно, можете подати заявку на дозвіл на продаж.
Отримувати згоду суду на звільнення від обов’язку особистого ведення сільськогосподарської діяльності протягом 10 років не потрібно при придбанні сільськогосподарської нерухомості:
● особа, близька до продавця;
● орган місцевого самоврядування;
● Державне казначейство або Агентство сільськогосподарської власності, що діє від його імені;
● юридичні особи, які діють відповідно до положень про відносини держави з Католицькою Церквою в Республіці Польща, про відносини держави з іншими Церквами та релігійними об’єднаннями та про гарантії свободи совісті та віросповідання.
Немає жодних перешкод для того, щоб довірити особисте ведення господарства сину чи дочці до закінчення 10-річного терміну.
Крім того, можливість дострокового звільнення покупця від ведення підприємницької діяльності виникає також у разі передачі майна або його частини внаслідок:
● положення про спадщину та стягнення боргів
● перетин кордону при зведенні будівлі
● зведення будівлі на земельній ділянці самостійним добросовісним власником.
Правова основа
Стаття 2а розділ 3 п. 2 і 3 ст. 2b Закону від 11 квітня 2003 р. про формування системи сільського господарства (Закон. вісник 2012 р., ст. 803, зі змінами).
ст.151, ст. 231 Закону від 23 квітня 1964 р. – Цивільний кодекс (Закон. вісник 2016 р., ст. 380, зі змінами).
7 Як в Польщі передати землю співмешканцю
Я б хотіла віддати землю своєму напарнику, – каже пані Данута. – Чи дозволяє новий закон прийняти таке рішення, – запитує він.
На жаль, Закон не виключає передачу майна співмешканцю. Таким чином, читачка зможе передати свою землю своєму партнеру лише в тому випадку, якщо він відповідає умовам для визнання його індивідуальним фермером. Але стережіться! Продаж землі індивідуальному фермеру безпечний, оскільки в такій ситуації агентство не може заволодіти майном. Інша ситуація у випадку укладення договору, який не є купівлею-продажем, у тому числі даруванням. Тоді орган Держказначейства може подати декларацію про придбання майна за виплату грошового еквівалента, що відповідає його ринковій вартості.
Вартість нерухомого майна повинна випливати зі змісту правочину. Однак, якщо сторони не вказали ціну в договорі дарування, еквівалент, що належить продавцю, визначає агентство. Варто знати, що продавець також може вимагати визначення вартості майна через суд. Слід зазначити, що сторони договору в окремих випадках занижують ціну землі сільськогосподарського призначення. Тоді агентство може звернутися до суду з проханням винести рішення на свою користь.
Однак у разі укладення договору дарування агентство має право викупити майно. Окрім вже згаданого випадку близької особи, орган, який контролює операцію, не зможе втрутитися при переході права власності на сільськогосподарську нерухомість:
● призведе до укрупнення сімейного господарства до площі не більше 300 га;
● відбувається за згодою президента Агентства сільськогосподарської власності, вираженої шляхом адміністративного рішення.
Правова основа
Стаття 4 Закону від 11 квітня 2003 року про формування системи сільського господарства (Закон. вісник 2012 р., ст. 803 із змінами).
8 Які наслідки невиконання зобов’язань покупцем землі в Польщі
Які наслідки негативного результату перевірки? І чи є він у покупця в такій ситуації?
Наслідком невиконання обов’язків, встановлених зміненими положеннями, є втрата права на землю. Закон передбачає санкції для покупця, який:
● не починає або припиняє вести господарство особисто,
● не виконує зобов’язання щодо проживання протягом 5 років з дати придбання майна в гміні, на території якої знаходиться один із сільськогосподарських об’єктів.
Якщо перевірка встановить, що такі обставини мали місце, суд за позовом відомства вирішує питання про придбання нерухомого майна Держказначейством. Особливу увагу слід звернути на формулювання вищезазначеного положення. Ну а законодавець зобов’язує суд передати агентству право власності на нерухомість. Було вжито словосполучення «суд постановляє», а не «суд може постановити». Власник майна, який не виконав свої зобов’язання, має право на грошовий еквівалент у розмірі ринкової вартості земельної ділянки.
Як вберегтися від втрати сільськогосподарських земель? Найкраще довести суду, що висновки акта перевірки є невірними. Крім того, Закон дозволяє видавати інше рішення, якщо цьому перешкоджають важливі економічні, соціальні чи випадкові причини. Отже, ми маємо справу з ще однією розпливчастою фразою, яка може схилити терези на користь фермера в багатьох провадженнях. У яких ситуаціях «важливі міркування перешкоджають» переходу права власності на агентство, говорити поки що рано. Проте можна уявити кілька прикладів фактичних ситуацій, які могли б запобігти втраті фермером землі.
Припустімо, що власник залишає ферму і орендує її на два місяці, щоб мати можливість доглядати за хворою матір’ю. Чи ми маємо справу з важливими соціальними міркуваннями? Ще одна ситуація, за якої, на нашу думку, не має відбуватися втрата землі, це серйозне пошкодження здоров’я фермера. Припустимо, що у фермера немає сім’ї, яка могла б вести господарство на той час, і його роль бере на себе сусід. Через кілька місяців фермер вийде з лікарні і знову зможе господарювати на сільськогосподарських угіддях. Видається, що наведені вище приклади мали б призвести до того, що земельна ділянка сільськогосподарського призначення не передається агентству, незважаючи на невиконання власником своїх зобов’язань.
Правова основа
Стаття 9(1) 3 Закону від 11 квітня 2003 р. про формування системи сільського господарства (Закон. вісник 2012 р., ст. 803 із змінами).
9 Як земельне агентство перевірить, чи новий власник виконує свої зобов’язання?
Як саме має виглядати перевірка, щоб переконатися, що суб’єкт, який купив землю, дійсно працює згідно з правилами? – запитує пан Збігнєв.
Агентство здійснює контроль за виконанням зобов’язань покупця нерухомості. Перевірка включає визначення:
● чи фермер фактично проживає протягом 5 років з дати придбання майна в комуні, в якій розташоване господарство, що складається, зокрема, з придбаної землі;
● чи веде фізична особа особисто фермерське господарство протягом 10 років з моменту придбання нерухомості;
● чи не було придбане майно продано або передано іншим особам протягом 10 років.
Особа, уповноважена на проведення перевірки, діє згідно з планом, затвердженим і затвердженим головою установи. Можливість вчинення дій залежить від пред’явлення письмового дозволу. Цей конкретний ідентифікатор контролера видається президентом агентства або директором офісу на місцях і повинен містити:
● прізвище та ім’я особи, уповноваженої на проведення перевірки,
● місце та обсяг перевірки,
● правові підстави для його проведення,
● правові підстави для вчинення дій,
● підпис особи, яка видає дозвіл.
Перевіряючи правдивість заяв набувача нерухомості, інспектори мають право:
● доступ до сільськогосподарської власності,
● вимагати письмову або усну інформацію,
● отримання необхідної документації.
Про хід перевірки повинен бути складений звіт, який повинен містити:
● тривалість перевірки,
● прізвище, ім’я, по батькові, посада особи, яка здійснює діяльність,
● дані, що ідентифікують покупця майна,
● опис фактів, виявлених під час перевірки,
● підписи контролера та особи, яка перевіряється.
Співробітник агентства зобов’язаний надати підготовлений звіт покупцеві нерухомості. Останній має право подавати зауваження та застереження, якими він повинен скористатися, якщо він не згоден з досягнутими домовленостями.
Правова основа
Стаття 8а Закону від 11 квітня 2003 року про формування системи сільського господарства (Законодавчий вісник 2012 року, пункт 803, зі змінами).
10 Чи поширюється Закон на спадщину та володіння?
Мій друг піклувався про мене, коли я хворів, уже більше десятка років, — каже пан Ришард. – На знак подяки я залишив їй у заповіті землю. Тепер мені цікаво, чи дійсний цей документ. Чи успадкує від мене землю опікун – хвилюється читач. У свою чергу, пані Селіна та її чоловік придбали нерухомість 29 років тому за письмовим договором купівлі-продажу. – Ми не зберегли нотаріальну форму . За словами чиновників, це означає, що ми не власники, а лише самостійні власники. Наступного року виповнюється 30 років, після чого ви можете подати до суду заяву про визнання незаконного володіння. Новий закон блокує отримання права власності таким чином?
Відповідаючи на запитання пана Ришарда, пояснюємо, що заповіт є дійсним, якщо його складено у формі, передбаченій цивільним законодавством. Однак для ефективної передачі землі необхідно, щоб друг пана Ришарда відповідав умовам визнання його індивідуальним фермером. В іншому випадку агентство може скористатися переважним правом купівлі.
У Законі зазначено, що сільськогосподарська нерухомість звільняється від обмежувальних умов придбання, якщо її передача відбувається в порядку спадкування. Однак інше положення вказує на те, що коли придбання відбувається внаслідок спадкування, агентство має право заволодіти землею після сплати її ринкової вартості продавцю.
Контролюючий орган не має права викуповувати майно, якщо земельна ділянка успадковується близькою особою. Однак майбутній спадкоємець не відповідає цій умові. Крім того, агентство не має права придбавати землі сільськогосподарського призначення, якщо:
● ми маємо справу зі спадкуванням за законом;
● у спадщину одноосібника.
Друг пана Ришарда може відповідати лише останній умові. Варто, однак, підкреслити, що існує група осіб, яка, незважаючи на складений заповіт, може претендувати на частину спадщини, тобто на обов’язкову частку. Можливі права родини читача можуть ще більше ускладнити справу.
Посилаючись на сумніви пані Селіни, поки нові правила не набудуть чинності, одноосібний власник майна, тобто той, хто діяв як власник щодо нього, міг діяти шляхом володіння. Закон про землю суттєво змінить порядок розгляду цих справ. Після внесення змін у власність земельну ділянку сільськогосподарського призначення може отримати лише одноосібний фермер, якщо площа його нерухомого майна не перевищує 300 гектарів. Щоб визначити, чи отримає пані Целіна право власності на землю сільськогосподарського призначення, необхідно врахувати умови визнання її індивідуальним фермером (див. питання № 2). Крім того, вони з чоловіком не можуть мати землі більше 300 га. Також слід пам’ятати, що у разі переходу права власності на нерухоме майно в порядку володіння агентство має переважне право купівлі.
Після отримання позитивного рішення читачка та її чоловік повинні повідомити контролюючий орган про рішення суду. Варто зазначити, що вони вже багато років обробляють землю, яка є частиною їхнього сімейного господарства. Тоді агентство не повинно використовувати своє право переважної купівлі.
Термін очікування купівлі сільськогосподарської землі ще 30 років. Пільга лише на 20 років доступна лише добросовісному власнику. Відсутність форми нотаріального акту слід ототожнювати з недобросовісністю власника.
Увага! Хоча це прямо не зазначено в Законі, варто бути обережними та повідомляти агентство про будь-яке придбання землі іншим способом, ніж купівля фермером-окремим.
Правова основа
ст.4 розд 1, ст. 4 розділ 1 бал 4 буква а, розділ 4 п. 2 Закону від 11 квітня 2003 р. про формування системи сільського господарства (Закон. вісник 2012 р., ст. 803, зі змінами)
ст.172 абз. 3 Закону від 23 квітня 1964 р. – Цивільний кодекс (Закон. вісник 2016 р., ст. 380, зі змінами).
11 Як стати індивідуальним фермером в Польщі
Ми з дружиною закінчили сільськогосподарську освіту, — розповідає пан Яцек. – Поки що живемо і працюємо в місті, але хочемо купити землю та створити власну інноваційну ферму. Але як здійснити свою мрію, якщо землю може придбати лише особа, яка проживає в тій громаді, де знаходиться нерухомість? Батьки хоч і мали землю, але продали її кілька років тому, – хвилюється читач.
Дійсно, індивідуальний фермер повинен проживати в комуні, в якій знаходиться майно, що становить ферму, принаймні 5 років. Умовою придбання землі також є особисте ведення бізнесу протягом цього періоду. Однак ви можете шукати землю своєї мрії, а потім отримати дозвіл від президента Агентства сільськогосподарської власності. Для отримання позитивного рішення і, як наслідок, придбання землі, читач повинен довести, що має намір створити сімейне фермерське господарство. Підтвердити необхідну кваліфікацію не складе труднощів, оскільки пан Яцек має відповідну вищу сільськогосподарську освіту. Варто відзначити, що якщо покупцями є обоє з подружжя, то тільки один з них повинен володіти знаннями в галузі сільського господарства.
Закон вимагає від потенційного покупця надати відповідну гарантію на ведення сільськогосподарської діяльності. Слід підкреслити, що ця вимога носить оціночний характер. Оскільки закон нещодавно набув чинності, ми не знаємо, які обставини візьме до уваги президент агентства. Можна припустити, що біографія майбутнього фермера матиме вплив на те, чи буде надано право на придбання сільськогосподарської нерухомості. Кваліфікація у вигляді закінченого сільськогосподарського навчання обох подружжя, безумовно, піде їм на користь жити. Більш того, безсумнівно буде врахована можливість проживання в одній комуні.
Крім того, особа, яка стає індивідуальним фермером, повинна взяти на себе зобов’язання проживати в комуні, де знаходиться сільськогосподарська власність, протягом 5 років.
При дотриманні вищевказаних умов ви можете розраховувати на сприятливе ставлення агентства. Тоді продавцю нерухомості не доведеться доводити, що в комуні немає зацікавленого покупця. Очікується, що до особи, яка хоче створити сімейну ферму, ставляться так само, як до індивідуального фермера. Але він повинен подати додаткові декларації та отримати позитивне рішення президента агентства.
Правова основа
Стаття 2а розділ 4 п. 2 Закону від 11 квітня 2003 р. про формування системи сільського господарства (Закон. вісник 2012 р., ст. 803, зі змінами).
12 Які зміни можуть чекають на орендарів землі в Польщі
Я орендар сільськогосподарського майна. Цікаво, які наслідки для мене матиме набуття чинності новим актом, – пише пан Марцін.
Немає жодних перешкод для того, щоб орендар ставився до індивідуального фермера. Однак необхідно виконати додаткові умови, такі як:
● володіння земельними ділянками сільськогосподарського призначення, площа яких не перевищує 300 гектарів;
● наявність відповідної сільськогосподарської кваліфікації;
● п’ять років проживання в комуні, де розташована одна з сільськогосподарських об’єктів;
● ведення господарства особисто.
Про дискримінацію говорити не можна, оскільки подібні умови має відповідати і власник майна. Отже, орендар, який є індивідуальним селянським господарством, має право розраховувати на пільги при купівлі нерухомості.
Коли власник вирішив продати майно, орендар має переважне право купівлі. У разі продажу землі, на якій господарює пан Марцін, читач міг би подати відповідну декларацію та сплатити відповідну суму. Така дія призведе до переходу права власності до орендаря. Нові положення по-іншому регулюють переважну купівлю.
Це право застосовується, коли договір:
● було складено письмово;
● має певну дату – тобто офіційно засвідчено, що зобов’язальне правовідношення було укладено у день, зазначений у документі;
● виконувалася не менше 3 років з дати укладення.
Крім того, щоб орендар міг придбати майно, воно повинно бути частиною його сімейного господарства, тобто сільськогосподарського господарства, площа якого буде не менше 1 га і не перевищувати 300 га.
При дотриманні вищевказаних умов продавець повинен повідомити орендаря про його переважне право купівлі. Пан Марцін не скористається цією пільгою, якщо власник вирішить продати ферму органу місцевого самоврядування, Державному казначейству чи близькій особі. Переважна купівля не надається, якщо правочин укладається між церковними юридичними особами або за згодою президента агентства
Правова основа
Стаття 3 Закону від 11 квітня 2003 року про формування системи сільського господарства (Закон. вісник 2012 р., ст. 803 із змінами).
13 Коли агентство має право викупити нерухомість?
Я є власником сільськогосподарського майна вже 10 років, але зараз не виконую на ньому польових робіт, – пише пан Гжегож. – Чи втрачу я свою землю через агентство, – цікавиться читач.
Перш за все, необхідно пояснити, що Закон про землю в основному стосується переходу права власності на нерухоме майно. Як правило, нові норми не застосовуються, якщо не відбулася зміна власника земель сільськогосподарського призначення. За припущенням законодавця, це має на меті захистити польські ферми від їх купівлі іноземцями та людьми, які не займаються сільським господарством щодня. Тому обмежувальні правила не діють, коли немає торгівлі землею. Винятком може бути ситуація, коли новий покупець землі особисто не веде господарство. Тоді агентство має право викупити роль. Однак інформація, надана паном Гжегожем, свідчить, що він був власником до набрання Законом чинності. Санкція примусового викупу земельної ділянки органом, що діє від імені Державного казначейства, на таких осіб не поширюється.
Інші випадки, в яких агентство має право купувати нерухоме майно, мають місце, коли придбання землі сільськогосподарського призначення відбувається внаслідок:
● укладення договору, крім купівлі-продажу;
● одностороння судова дія;
● рішення суду, адміністративного або виконавчого органу;
● будь-яка інша юридична дія чи подія, зокрема неправомірне володіння, спадкування, положення про ревіндацію, поділ, злиття або перетворення компаній комерційного права.
Правова основа
Стаття 4 Закону від 11 квітня 2003 року про формування системи сільського господарства (Закон. вісник 2012 р., ст. 803 із змінами).
14 Які наслідки укладення договору по землі всупереч Закону Польщі?
Пані Агнешка хоче продати майно, яке дісталося їй у спадок від діда. – До набрання чинності Законом я уклав попередній договір, але покупець не відповідає умовам для ФОП. Тим не менш, я хочу виконувати свої зобов’язання уклав зобов’язання і продати йому землю. Що буде, якщо я передаю право власності без дотримання суворих норм? – запитує він.
Не видається, що продаж сільськогосподарської нерухомості без дотримання законодавчих положень може мати місце. Перш за все, для такого переходу права власності необхідна форма нотаріального акту, і нотаріус обов’язково відмовить у оформленні договору, якщо виявить, що покупець не відповідає необхідним умовам.
Крім того, Закон про формування сільськогосподарського устрою передбачає, що передача землі у власність у спосіб, що суперечить Закону, є недійсною. Було прямо передбачено, що придбання всупереч положенням наступних положень не матиме юридичної сили:
● сільськогосподарське майно;
● частка або частина частки у спільній власності;
● частки в комерційному товаристві, якому належить нерухоме майно.
Враховуючи всі положення, слід наголосити, що зокрема договір про передачу права власності на нерухоме майно не буде укладено, якщо:
● не укладено з фермером чи іншими особами, звільненими від законодавчих обмежень, наприклад, з близькою особою;
● призвело до розширення площі господарства до понад 300 га;
● було укладено з покупцем, наприклад комерційною компанією, який не отримав згоди президента агентства;
● укладено з фізичною особою, яка має намір створити фермерське господарство, яка не отримала згоди президента агентства;
● стосується землі, щодо якої не виконано умову 10 років господарювання покупцем;
● вчинено без повідомлення особи, яка має переважне право купівлі, наприклад орендаря;
● вчинено без повідомлення органу – у разі придбання земельної ділянки шляхом, відмінним від продажу, а також у разі вступу до товариства нового партнера;
● уклали правочини на підставі неправдивих заяв або фальшивих або фальшивих документів.
Зацікавлені особи зможуть вимагати визнання правочинів недійсними. Отже, немає жодних перешкод для звернення органу місцевого самоврядування до суду з позовом до фермера, який продав землю комерційному товариству без отримання необхідної згоди. У свою чергу, орендар, який має переважне право купівлі, може передати справу про продаж землі третій особі до суду, не повідомляючи його про це. Крім того, було надано правоздатність Агентству сільськогосподарської власності, яке, безумовно, багаторазово використовуватиме свої повноваження.
Повертаючись до запитання пані Агнешки, потрібно визначити, з ким читач хоче укласти договір. Якщо це комерційна юридична компанія, власник повинен звернутися до президента агентства за дозволом на продаж. Але інша ситуація, коли контрагентом, з яким укладається попередній договір, є фізична особа, яка бажає створити сімейне фермерське господарство. Тоді покупець повинен звернутися за згодою контролюючого органу.
Правова основа
Стаття 9(1) 1, 2 Закону від 11 квітня 2003 р. «Про формування системи сільського господарства» (Закон. вісник 2012 р., ст. 803 із змінами).
Стаття 158 Закону від 23 квітня 1964 р. – Цивільний кодекс (Закон. вісник 2016 р., ст. 380 із змінами).
15 Чому страждають компанії комерційного земельного права в Польщі
Пан Еміль є партнером товариства, яке володіє фермою. – Чому законодавець дискримінує цей вид діяльності – запитує читач. – Один із партнерів найближчим часом має намір відмовитися від управління бізнесом. Чи правда, що його частка потім піде до Держказначейства – нервує пан Еміль.
Читач справедливо стурбований втратою частини землі підприємства. Законодавець однозначно надає перевагу сімейним фермерським господарствам, якими керують фізичні особи. Саме придбання нерухомості компанією вимагає виконання численних формальностей. І не покупцем, а нинішнім власником нерухомості. Для здійснення угоди він повинен отримати згоду президента агентства. Він також повинен продемонструвати, що не можна було продати землю особам, яким віддав перевагу законодавець, тобто фермеру, близькій особі, органу місцевого самоврядування, церковній юридичній особі чи Державному казначейству. Крім того, покупець повинен надати гарантію, що бізнес буде вестися належним чином і що не буде надмірної концентрації землі. Тільки після цього компанія має право придбати майно.
Закон також містить інші несприятливі рішення для компаній комерційного права. Ну а переважне право купівлі паїв має Агентство сільськогосподарської власності. Це право полягає у можливості подання заяви про бажання придбати земельну ділянку сільськогосподарського призначення, що належить товариству, у разі укладення ним договору купівлі-продажу. Як виняток, агентство не має права на першочергову купівлю акцій, допущених до торгів на біржовому ринку, або акцій, проданих близькій особі.
Крім того, агентство може подати декларацію про купівлю нерухомості на суму, що відповідає її ринковій вартості, у разі зміни складу компанії. Зміни між партнерами неможливо приховати, оскільки існує обов’язок повідомити про це контролюючий орган протягом місяця з дня вчинення такої правової дії.
Положення щодо купівлі сільськогосподарської нерухомості агентством не застосовуються, коли:
● замість поточного партнера партнером стає близька йому людина,
● новим партнером стає близька комусь із партнерів людина.
Тому вихід полягає в тому, щоб переконати звільнився продати свою частку близькій людині. Якщо при цьому відбувається зміна складу компанії, партнером рекомендується зробити людину, близьку до одного з акціонерів. Це не дозволить агентству заволодіти майном або його частиною. ©?
Правова основа
Стаття 3а, ст. 3b Закону від 11 квітня 2003 р. про формування системи сільського господарства (Законодавчий вісник 2012 р., ст. 803, зі змінами).
Дякуємо, що дочитали нашу статтю до кінця. Якщо ви хочете бути в курсі новин, відвідайте наш сайт ще раз! Якщо вам сподобалася стаття, поділіться нею з іншими, поділившись нею в соціальних мережах – нижче є швидкі посилання, якими можна поділитися.
Гарного Вам дня!
Автор Ред
Джерело gazetaprawna.pl
Оригінальний вміст із цього твору можна використовувати згідно з умовами ліцензії Creative Commons Attribution 4.0 license
